买房、买车、股权转让，合同该咋签？随着我国经济进入新一波的回升周期，老百姓经济交往同频进入了一波频繁期。挣钱很重要，但一定要把合同签好喽！在经济活动中，最重要、也最让咱老百姓关心的就是“合同”，一份好的合同不仅可以有效保护自己，又可以制约不诚信行为。南阳中院民三庭结合近年来的司法实践，向大家说说合同中的那些事儿。
案例一：合同主体要看好
案情回放：
2016年7月份，南阳市区某吊顶门市部与深圳某装修公司南阳分公司谈了一单生意。合同约定由吊顶门市部为装修公司中标的某建筑提供房屋吊顶工程。工程结束后，双方进行了结算，装修公司共欠付吊顶门市部工程款28万元，双方约定三个月内付清工程欠款。到期后，装修公司未依约履行付款义务。吊顶门市部经营者陈某以自己的名义向法院提起诉讼，要求深圳某装修公司南阳分公司支付欠款。法院一审以陈某并非合同主体及深圳某装修公司南阳分公司并非法人为由驳回了陈某的起诉。陈某不服提起上诉，南阳中院民三庭通过调解，最终在陈某作出适当让步的情况下，装修公司向其支付了工程款。
法官说法：
根据法律规定，法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。本案中，陈某所经营的某吊顶门市部系有字号的个体工商户，起诉时应以字号作为原告。深圳某装修公司南阳分公司系非法人机构，且未领取营业执照。陈某主张权利的正确方法应以所经营的字号为原告，深圳某装修公司为被告进行起诉。一对原被告，陈某错了俩。也难怪稳赢的官司却打输了。南阳中院民三庭提醒，合同主体是合同最为关键的要素之一。签订合同时，如果对方主体是自然人的，要主动核实并复印保存其身份证件，是法人的要到工商部门查询其工商注册资料并实地考察其生产经营情况，是非法人组织的，还要弄明白其是否经过登记、实际经营者及出资、设立人情况，并进一步了解其承担民事责任的能力情况，避免合同风险的发生。
案例二：合同内容要明确
案情回放：
2015年5月份，家住唐河县的刘老师与某房地产公司签订了一份购房协议。协议约定，房地产公司将其开发的位于唐河县城某小区的房屋一套售与刘老师。合同特别约定“待买受人房款全部付清时，出卖人交付房产证给买受人”。当月，刘老师就把全部房款交给了开发商，但却一直未得到办理房产证的承诺。2017年，刘老师向法院提起诉讼，要求房地产公司为其办理房产证。房地产公司在答辩中称，所售房屋早已达到办理房产证的条件，未办证的原因是刘老师未缴纳大修基金、契税等相关税费。刘老师很纳闷，认为当时开发商曾口头承诺，这些费用不用自己出，现在再以此抗辩，完全是说话不算话。法院最终以刘老师未按规定缴纳法律规定的相关税费为由，驳回了其诉讼请求。
法官说法：
根据契税暂行条例、住宅专项维修资金管理办法及房屋登记办法的规定，办理房产证所需的契税、住房专修资金、登记费应由房屋买受人负担。且由买受人支付该三项费用也是房屋买卖合同中的交易习惯。我国合同法规定也很明确，合同有约定的从约定，没有约定的依据法律规定和交易习惯进行。本案中，虽然双方合同约定“待买受人房款全部付清时，出卖人交付房产证给买受人”，但并未明确办理房产证的税费由谁承担，故应根据法律规定和交易习惯来确定。故此，法院最终判决刘老师败诉。法官提醒，群众签订合同除应采取书面形式外，还应对合同内容特别是履行方式及权利义务进行无歧义的明确约定，避免发生争议时，互相说不清。出现口头、短信、聊天记录等形式的变更约定，也要及时签订确认书或补充合同进行明确。
案例三：合同标的要审查
案情回放：
2016年春，家住新野县城的孙女士与陈先生签订了一份购买厂房协议。协议约定，孙女士先期支付陈先生购房款200万元，陈先生交付厂房。待厂房过户后，支付剩余的100万元。孙女士如约支付了前期费用，并对厂房进行了改造，投入生产。可陈先生却迟迟未提出办理过户手续的事儿。孙女士无奈，只好到法院起诉。法院经审理发现，早在双方签订协议之前，陈先生已将厂房抵押给银行办理了贷款，且贷款未还，根本不能过户。在法官的释明下，孙女士追加贷款银行为第三人参加诉讼。最终，法院判决孙女士先先代陈先生偿还银行贷款100万元，然后再由银行和陈先生协助孙女士办理厂房过户手续。
法官说法：
我国担保法规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，陈先生在转让厂房之前，已将厂房进行抵押，且其在转让过程中，未通知抵押权人并将抵押情况告知孙女士。考虑到厂房升值及孙女士已实际使用等实际情况，确认合同无效将会让善意的陈女士权益受损，而恶意隐瞒的陈先生将从中获益。法官在征得银行及陈女士同意的情况下，作出了前述判决，即较好维护了交易秩序的稳定，又保障了陈女士及银行的合法权益。法官提醒，在买卖合同中，一定要对合同标的物进行详细查验，确保标的物无纠纷、无争议、产权明晰无瑕疵，同时对需要进行过户登记的房屋、车辆、大型机械设备等，一定要提前做足法律功课，到登记机关对标的物现状进行查询，交付价款之前，最好还要对标的物进行预登记，避免因审查不细而落个人财两空。
案例四：无效合同不保护
案情回放：
2015年7月，某矿产品公司经人介绍与某采矿公司合作开展采矿事宜，双方签订了一份劳务合同。约定：矿产品公司对双方意向矿坑进行投资经营，并负责采矿前期投资及施工费用230万元，采矿公司负责协调职能部门及处理矿区群众纠纷。所产生利益双方按照4:6的比例进行分成。合同签订后，矿产品公司依约履行了前期投资。2016年4月，双方在生产过程发生纠纷，经协商另签订了一份《矿坑转让协议》，约定采矿公司三个月内支付矿产品公司260万元，逾期按月息2%支付利息，矿产品公司退出经营，矿坑由采矿公司自负盈亏。后采矿公司未依约支付款项，矿产品公司诉至法院，要求采矿公司支付260万元及利息。南阳中院经审理发现，矿产品公司与采矿公司均未取得涉案矿区的采矿权。遂判决，认定双方所签订的《劳务合同》及《矿山转让协议》无效，采矿公司返还矿产品公司前期投资的230万元。
法官说法：
我国《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。开采矿产资源需获得批准并申领采矿许可，是法律、行政法规的强制性规定。本案中，矿产品公司与采矿公司所签订的两份合同，虽名义上不涉及矿产开采，但实际处分的却是矿产的开采问题，两个合同本身也存在着“以合法形式掩盖非法目的”的情形，因而该两份合同均属无效。法官提醒，合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还;当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因合同履行所取得的财产还需收归国家所有或者返还集体、第三人。合同无效的前四种情形好掌握，只要自身主观上没有恶意，就很少触及。对第五种情形，就要求合同签订方，在签订合同时一定要对合同内容所可能涉及到的法律、行政法规进行必要的了解，看看是否违反了强制性规定。违法的合同一定不要签。
案例五：合同约定无歧义
案情回放：
2015年2月，某设备公司与某生产公司签订了一份《产品订货合同》，约定由设备公司向生产公司提供一批机器设备，合同总标的1380万元，分两期进行，每期供货后三个月内，生产公司向设备公司支付货款，否则按合同最高额计收违约金。合同履行中，因生产公司未按约定支付第二期货款。设备公司向法院起诉，要求对方除支付690万元的第二期合同价款外，另需以1380万元按照月息2%计付违约金。庭审中，双方对“按合同最高额计收违约金”的理解存在较大分歧，设备公司认为最高额包含两层意思，一是合同标的的最高额，二是利息计付方式的最高额。生产公司却认为，合同当期的最高额是690万元，双方未约定利息计付标准，应按银行利率计算。因双方所签订合同为设备公司提前拟定的格式合同，法院最终判决：生产公司十日内支付货款690万元，并按照银行同期贷款利率计付利息。
法官说法：
根据合同法的规定，如果合同双方对合同条文的理解存在分歧，应首先从合同的目的、交易习惯等进行确定，如仍不能确定，应作出不利于制式合同提供方的解释。本案中，双方对违约金的约定不明，且不能简单通过词句的正常理解及双方的交易目的、习惯等进行确定，由于该合同系设备公司所提供的制式合同，应作出对其不利的解释。法官提醒，合同涉及民事权利义务的处分，其中暗含较大的经济利益，出现违约的风险较大。签订合同时，除了应明确合同双方的权利义务外，还应对违约责任作出明确的约定，相关约定切忌含糊其辞，否则很容易产生纠纷。另外，虽然违约金含有惩罚性的因素，但也不是越高越好，一般情况下，如果造成实际损失的，不能超过损失的130%；涉及金钱给付的，不能超过年利率24%，这些都有法律的硬性规定。
案例六：瑕疵合同可撤销
案情回放：
2016年8月份，张女士接到电话与孙某见面。孙某拿着一张借款抵押合同告诉张女士，其丈夫陈某欠自己20万元，陈某已经签字，因合同将用孙某和张女士共有的一套房子抵押，需要张女士也进行签字确认。张女士不信，与丈夫陈某电话联系，陈某在电话中称“做生意赔了，让签字就签吧”，然后就挂了电话。在孙某等人的一再要挟下，张女士最终签了字。当晚丈夫回家后，经张女士追问，陈某才说了实话。原来这20万元是赌债，当时陈某被限制了自由，如果不签字，自己也回不来。见情况复杂，张女士咨询律师后，向法院提起诉讼，要求撤销自己及丈夫与孙某所签订的借款抵押合同。法院查明案件事实后，对该合同予以了撤销。
法官说法：
合同法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，张女士和丈夫陈某在受到胁迫的情况下，违背真实意思签订了借款抵押合同，该合同属于可撤销合同的范围。法官提醒，通常情况下，对重大误解及显失公平的合同，当事人都具备积极向法院主张权利的法律意识。但对受到胁迫或者趁人之危签订的合同，受害方往往没有勇气或者不知道到法院要求撤销，同时还有部分当事人存在侥幸心理，认为等对方起诉的时候，再将事情的来龙去脉说清也不迟。我国法律规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。如果等待对方主张再去抗辩，就晚了。
案例七：霸王合同不可取
案情回放：
2007年11月29日，屈某购买了某开发商的商品房一套，房价总额为50万元，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人在2009年12月31日前将经验收合格的商品房交付给屈某使用，并在交付使用后的90日内办理房屋权属登记，如违约按已付房款的0.1%支付违约金。合同签订后，屈某依约履行了付款及办理银行贷款义务。2009年12月，开发商将房屋钥匙交给屈某。但直至2016年屈某起诉，房地产公司未协助办理房产证。诉讼中，房地产公司主张可按照合同约定，支付违约金500元。屈某认为，该违约金条款属于霸王条款应属无效，应按照银行同期贷款利率的130%支付违约金。法院审理后认为，双方合同约定违约金数额过低，应予以调整，并酌定按照房款总额的1.5%调整为7250元。房地产公司不服提起上诉，被驳回上诉，维持原判。
法官说法：
我国合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。本案中，房地产公司所提供的格式房屋买卖合同文本，所约定的延迟办理房产证的违约金为购房款的0.1%，明显违背了公平原则，且不足以达到违约金惩罚违约和补偿损失的立法目的，当事人在诉讼中要求进行调整的，人民法院可以依法予以调整。法官提醒，合同虽然尊重当事人的意思自治，但这种意思自治必须以不违反法律强制性规定和公平合理为基础，恶意利用自己的强势地位所订立的合同，不仅不会得到法院的支持，而且还会降低自身的诚信形象，得不偿失。
案例八：维权费用可约定
案情回放：
2015年4月，某电梯公司与某置业公司签订了一份买卖合同。合同约定，电梯公司向置业公司提供某品牌电梯一批，总价款637万元，置业公司先行支付货款30%，待电梯全部安装调试完成后，支付货款的80%，剩余货款一年后支付。合同同时约定，若一方违约，对方除应按照合同约定支付违约金外，还应支付对方为索要债务所产生的律师费、交通费、住宿费、公证费及保全费等相关费用。后因置业公司迟迟未支付32万元尾款，电梯公司选择向法院提起诉讼。诉讼中，一并向法院提交了为索要尾款及诉讼所产生的律师费1万元、交通费700元及住宿费1300元的相关票据。法院最终支持了电梯公司的全部主张。
法官说法：
我国法律规定的民事责任包括停止侵害、赔偿损失、支付违约金等多种形式，双方可以在合同中即约定违约金的计算方法，又约定赔偿损失的相关情况。本案中，电梯公司作为守约方为维护自身权益所产生的律师费、交通费等相关费用系置业公司违约给自身所造成的损失，同时双方在合同中已对该费用进行了明确约定，电梯公司的主张应予支持。法官提醒，当前我国法律知识还不是很普及，很多案件当事人需要找律师帮助诉讼，一些当事人特别是数额较小的合同纠纷，当事人又往往因不愿支出较高额度的律师费而放弃诉讼，有的甚至导致合法权益最终没有得到保护。建议当事人在签订合同时，将一些维护权益的合理费用在合同中予以明确，有合同的手段解除发生纠纷所产生的后顾之忧。 | 
