“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”随着我爱我家前副总裁胡景晖的这一论断被广泛传播，长租公寓助推“涨价潮”的风波还未过去，质疑其借“租金贷”空手套白狼的声音随之而来。以解决租客资金困难为初心的“租金贷”，如今为何被推上风口浪尖？
鼎家破产连累4000租户
近日有网友称，杭州鼎家公寓在已收了租客租金的情况下，并未将租金打给房东，导致房东来出租房内强制腾房，甚至惊动了当地派出所。
两天之后，鼎家位于杭州耀江文欣大厦8楼的办事处挤满了前来讨说法的房东和租客，其办公区内已人走楼空，仅剩一位自称公司法务的工作人员在按序号对房东与租客进行调解或解约。随后，长租公寓杭州鼎家网络科技有限公司发出通知，称公司因经营不善导致资金链断裂，已停止运营。
鼎家公寓资金链断裂，约4000户租户成为最直接的受害者，租户们不仅拿不到先行支付的押金，还背上了网络贷款，每月须向爱上街APP还钱。“事情曝光后我才发现，网贷平台直接转了一年的房租给鼎家，但我的房东只收到两个季度的房租。因此，我付了一年房租只能住六个月。”鼎家公寓租客小伟说。
伴随着鼎家的破产，其颇受争议的“租金贷”运作模式也浮出水面。据记者了解，鼎家租户支付租金的方式为，要先绑定“51返呗”（现更名为“爱上街”）的网贷平台APP，将租期内的房租进行一次性贷款，然后再每月向网贷平台还贷。网贷平台将房租一次性打给鼎家，但鼎家并不是一次性支付给房东，通常只给房东一个月、最多一个季度的房租，再利用截流的租金去吸纳更多的房源。按照这一模式，鼎家看似是做租房生意，其实赚的是金融行业的钱，如果资金链充裕，这个模式基本就是一本万利的买卖。
租房反倒“被贷款”
“我原本是要付房租，怎么成了每月要还贷款？”鼎家破产牵扯出的租户“被贷款”问题并非个例。早在去年9月，央视财经《经济信息联播》就曝光了一起租房人莫名“被贷款”的案例。一位租客通过中介租的房子由于被大熊公寓收购，在双方重签租房合同时，中介告诉租客要用一个名为“分付君”的APP来支付房租。几个月后，租客才发现自己“被贷款”了。
“刚毕业的学生一下子要拿出一个季度或半年租金困难很大，选择租金贷可以按月付租，资金压力减轻许多。当然了，租金贷需要支付一定的利息。”一位不愿意透露姓名的业内人士坦言。
从租金贷产品的逻辑看，其目的是为租客解决租房资金短缺的问题，但长租公寓为何要向租客隐瞒贷款的实情？
长租公寓从业者刘女士告诉记者，租金贷产品分为两种类型：一种诸如京东白条、花呗这种产品，向租客提供的是小额消费金融贷款，贷款额度仅供租客支付几个月的房租，这种贷款通常是在租客知情的情况下办理的。还有一种是放贷机构一次性将1年甚至2年的租金打给公寓运营方，由公寓运营方支配使用这笔资金，并承担相应的贷款利息，或者公寓运营方再将利息分摊到房租里最终由租客承担，租客按月向放贷机构支付房租。这种贷款，公寓运营方通常会向租客隐瞒。“这实际上是长租公寓利用租客个人的信誉，为自己获得企业扩张等发展资金，即便不需要租客承担利息，租客也会因担心个人信息被泄露等原因产生抗拒心理。”刘女士说，万一公寓运营方卷款跑路，租客很可能面临无房可住，还要继续支付租金的风险。
“长租公寓回报周期长、利润率低，需要大量资金，事实上很多中小品牌公寓都在使用这种支付方式来加快企业资金的回笼。”同策研究院首席分析师张宏伟告诉记者，长租公寓运营商目前只有租赁权，没有产权，没有抵押物很难在银行贷款，而风投又只青睐头部品牌，许多中小型长租公寓融资能力弱，要想获得扩张资金只能走上“租金贷”这条路。
行业呼唤资金监管
随着长租公寓事件急速发酵，创业黑马董事长牛文文撰文称：“一个行业如果过度金融化、过度加杠杆，必然会造成金融风险和社会风险，最后毁灭整个行业。”他表示，看似不起眼的房屋租赁中介，假如把房主和租房人的不够高的信用经由金融工具放大N倍，进而由此不断加杠杆融资，那么，谁也不知道一旦爆雷，其金融风险会传导波及到什么领域、什么程度。
深圳市互联网金融协会秘书长曾光指出，“租金贷”看似方便，但租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。“押一付一”看起来很美好，但实际操作中，服务商却在租客不知情或者未对租客进行充分风险提示的情况下，为租客办理了“租金贷”，具有较强的蛊惑性、欺诈性。《北京市房屋租赁管理若干规定》第七条规定，“房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。”第二十七条：“房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。”2017年12月1日，互联网金融风险专项整治、P2P网贷风险专项整治工作领导小组办公室正式下发《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》，要求现金贷机构持牌经营、利率不得高于36%、不得向无收入来源的借款人发放贷款；存量业务中，无消费场景的现金贷暂停发放，限期整改；禁止现金贷通过P2P网贷融入资金，银行不得为无牌机构提供助贷资金等。
业内人士不无担心地认为，目前，房屋租赁行业已经出现了过度资本化、过度金融化的苗头。政府部门在房屋交易过户时对资金监管有明确的要求，有相关的审核标准。与购房贷款不同，租赁市场完全是市场化行为，对租金贷的管理也是一个空白，存在一些漏洞。目前很多长租公寓打着“互联网平台”“资产管理公司”等旗号，不能认识到自身是住房租赁行业，试图游离在监管之外。
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼建议，长租公寓行业要实施专业化管理，完善相关法规制度，对租金贷带来的资金沉淀进行托管，减少资金被挪用的可能。同时，还要针对住房租赁贷款出台细则，降低金融风险。 | 
