林海燕制图
企业是市场活动中的主体，在被称为“五限时代”的2017年，房地产企业的生态呈现何种境况？交上了一份怎样的成绩单？日前，克而瑞研究中心发布《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，碧桂园、万科、恒大三大龙头的年销售金额均突破5000亿元大关，17家房企业绩突破千亿元，TOP100房企占比历史性突破50%，市场份额加速集中。调控重拳之下，大象已开始跳舞，房地产市场硝烟四起。
千亿房企进一步扩容
在2016年就均已实现3000亿元规模的三家龙头房企，2017年业绩继续保持了高速增长，截至2017年末均突破5000亿元大关。其中碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿元，同比增长78%，几个月之前就基本锁定了行业第一；万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元，分列第二、三位。
2017年房企队伍中最为耀眼的当然是销售冠军碧桂园，其从2017年第一个月开始就成为销售金额TOP100榜单第一名，全年一直遥遥领先，从未受到实质性挑战。从2013年首次突破千亿大关以来，碧桂园几乎是以跨越式的速度扩张，不到4年时间就完成了1000亿元到5000亿元的增长。目前来看，碧桂园在两年之前就已剑指的“万亿”时代目标，其实现不是梦想。
碧桂园、万科、恒大三家企业全年销售总额达到1.6万亿，所呈现出的是行业集中度提升、大型房企市场占有率越来越高的分化现象。这是行业发展的趋势，龙头标杆房企则是行业的风向标。
此外，从规模来看，2017年千亿房企进一步扩容，数量从2016年的12家增加至17家。其中，龙湖、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这6家房企在2017年首入千亿房企梯队，万达则受到部分资产出售给融创的影响，排名较2016年有大幅下滑。
3000亿元是2016年房地产企业第一梯队的标志性数字，在2017年则成为了第二梯队的一个分水岭。除融创之外，达标3000亿元的房企还有唯一一家央企——保利地产。
融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，2017全年业绩同比大幅增长140.3%至3620亿元，排在第四位；四季度业绩增长1575.3亿元，高于恒大同期的1471.3亿元，成为第四季度和12月份的销售冠军。保利、绿地及中海则各自迈入3000亿元和2000亿元房企阵营。
千亿是未来房企追求的共同目标，预计2018年，千亿房企将至少达到20家；到2020年，有望超过30家。
规模房企集中度大幅提升
千亿房企阵营再扩容的背后，是行业集中度的加速攀升。克而瑞数据显示，TOP3房企销售金额占到全行业销售比重的12%；TOP10房企销售金额占到全行业销售比重的24.1%；TOP30房企销售金额占到全行业销售比重的38.4%；TOP50房企销售金额占到全行业销售比重的45.9%；TOP100房企销售金额占到全行业销售比重的55.5%；TOP200房企销售金额占到全行业销售比重的62.3%。各项数据同比上一年表现均出现明显涨幅。
当然这也成为了2017年房地产行业最显著的问题之一，就是在行业集中度不断攀升情形下，各房企为了抢占生存空间，纷纷提出千亿口号，房地产行业呈现“家家都要冲千亿”的局面。截至目前，已有30家企业明确提出2018年冲千亿的目标；50家企业明确表示，到2020年要达成千亿销售。
2017年，TOP200品牌房企各梯队市场集中度进一步提升，同时从集中度变化的情况来看，各梯队房企集中度增幅也远超2016年水平；2017年TOP50和TOP100房企的集中度增幅分别达到了10.6和10.7个百分点，而2016年这两个梯队的集中度仅分别增长了3.2和4.8个百分点。未来在行业集中度不断提升的背景下，市场份额也将更向大型品牌房企靠拢。
2017年全年，TOP100房企业绩完成率较高，绝大部分房企都超额完成了全年业绩目标。龙头房企中，碧桂园截至2017年12月末实现5500亿元的销售，完成上调后5000亿元目标的110%；恒大以5132亿元的业绩完成全年4500亿元销售目标的114%；融创则得益于业绩的高增长，完成3000亿元目标的120.7%，业绩完成率在所有房企中排在前列。
同时，在中期业绩发布时已上调年度目标的房企中，雅居乐、旭辉等房企目标上调后的完成率排在所有房企的前列；龙湖、远洋和中海也分别完成了全年1500亿元、700亿元和2310亿港元的上调后业绩目标。
百强房企内部明显分化
虽然规模房企整体的业绩规模都保持了不错的增长，但随着全国更多城市加入调控行列，以及在“限售”等楼市调控政策不断加码的影响下，2017年各梯队房企的销售金额门槛增幅都较
2016年有所降低。其中TOP100和TOP200房企的金额门槛甚至出现了负增长，说明TOP200、甚至百强房企内部格局已开始加速分化。
2017年TOP10房企已经占据了近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点。而其他梯队房企的集中度增速则较低，TOP51-100和TOP101-200梯度房企的集中度甚至较2016分别降低了0.2和1.4个百分点。
从另一个角度来看，不同规模房企的数量变动也反映了这个趋势。全年业绩500亿元以上的房企数量较2016年增加了15家；300亿元至500亿元规模和100亿元至300亿元规模的房企数量分别减少了4家和13家；而100亿元以下的房企数量增加了2家，200强房企的业绩分布呈现了两头增多、中间减少的趋势，可见对于规模300亿元左右的房企而言，增长已经遇到瓶颈，不进则退；继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。
企业的在售项目和在售城市数量，是决定企业销售规模的基础。从各梯队房企2017年在售项目和城市数量来看，TOP10梯队房企2017年的平均在售项目个数和平均在售城市个数分别达到了374个和84个；而TOP11-20梯队房企平均有99个在售项目和34个在售城市，这两个梯队几乎被千亿房企占据。并且从项目和城市数据上与之后四个梯队的差距较大。
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