花个十万八万的，随便收十几套房，多隔几个房间，就可以开张了。郑州房屋租赁行业如今也在经历变革，经营不善现象所反映出来的重资产特点，正在“洗礼”转型中的房屋托管企业。逐渐衍生出来的长租公寓正“老树发新芽”。 【探析1】租金超出“郑漂”承受能力 在与“克尔达”核心人物徐佳的对话中，河南商报记者注意到一个问题：近几年，为什么会接二连三地出现房屋托管公司“倒下”? “房屋托管”模式在郑州兴起时间不长，它由托管公司代理、运营以及管理业主闲置房屋的使用权，定期将收益存入业主账户，并负责房屋出租后所有相关事项。从业者靠“吃差价”、“吃空租期”来生存。两年前，郑州城中村改造正盛时，外部资金不断涌入这个行业，一线城市的资金和人才也都来到郑州，分食这个行业。 这种盈利方式并不是万能的。当然，行业内也出现过为投资而挪用资金、拿钱跑路的个别现象。 在郑州从事住房租赁行业多年的W先生是一位房屋托管从业者，以前主营现房托管，目前也在向公寓产品进发。W先生说，外界总认为这个行业“稳赚不赔”，是个暴利行业，这在认识上就有一定的偏差。 W先生向河南商报记者分析称，郑州房屋租赁市场是多变的，前几年形势好的时候，如果能控制好房源规模和成本，确实能赚钱。但是，从2015年往后，郑州房租水平已经涨到了一定的高度，已经超出了很多“郑漂”的承受能力，就不好租了。住惯了四五百元/间的城中村标间的“郑漂”，首选肯定是可以“合租”的、价钱实惠的、大大小小且层次不一的长租公寓。 尴尬的是，当市场下行时，房屋托管公司从业主手里收过来的房源租金价格却是定死的，当利润空间从正数变成负数，或者入不敷出时，业主应收到的租金就会“断档”，或者房屋托管公司开始从租客身上“找茬”，以“违约”之名获取“利润”。 郑州房屋托管行业乱象从何而来?这是一个重要因素。 【探析2】租房实际上是没有利润的 上述“克尔达”核心人物徐佳向河南商报记者介绍说，他们也遇到了类似的情况，比如一套现房收过来的价格是3000元/月，租出去必须达到3500元/月才能顾住成本或者获得微利，毕竟人工成本和办公成本都有。但是，市场让你2800元/套/月出租，就谈不上盈利了，只能和业主协商降价，业主不同意，矛盾就产生了。 徐佳向河南商报记者提供了该公司运营当中的一组数据：公司托管房源中有50%都是平进平出，20%的房源能获利一两百元，20%的房源获利三百元到五百元，还有10%直接就是赔钱。 “平进平出的等于白干，挣一两百元的看着挣钱，实际是没有利润的，因为公司还要负担其他成本。”徐佳说。 “这在行业里太常见了。没有合理利润，企业是无法生存和提供高质量服务的。”受访的包括郑州知名品牌公寓在内的多名业内人士均有此感受。 业内人士王先生在地铁1号线沿线附近经营了一批托管房源，他说，公司规模只要上去，就得不停地收房，否则运营成本承担不了。最近两年市场形势下行，就容易形成恶性循环。所以，他们现在只收那些毛利高的房源，即便有些房源位置不错，可业主要价太高，也不能收。 “原来形势好，业主喊来好几家托管公司，谁出价高就把房子交给谁。现在市场变了，租金水平一直上不去，租客也分流了。” 【探析3】一些租户已离开郑州 小郑在郑州经开区远大理想城有一套房要往外租，本以为年后的二三月份是不愁出租的，就爽快地答应了租客提前退房的请求。可是，近日，小郑已经等了两周了，仍然没有房产中介和租客打电话给他。 小郑再去该小区查看情况，有的中介人员指着墙上挂着的钥匙告诉他：今年的市场让他们也摸不着头脑。这么多钥匙，都是业主留下来给客户看房的，房子多，租客都不知道跑哪儿去了。相应的，小郑心理预期的房子租金水平也开始下降。 “我们也感觉到反常，往年这个时候的空置率都会控制在几个百分点以内，今年比去年同期有所上升。”魔飞公寓CEO刘达告诉河南商报记者，他们在给客户做回访时得知，一些租户已离开郑州，有的回到家乡，有的去了其他城市。 工作人员分析，租金波动相比往年有所缩小，郑州市场租金一直比较高，高到一定程度，就难以突破这个承受极限。 【影响】租金水平将面临下行压力 上述业内人士均向河南商报记者表示，今年的房租和客源都大不如去年，今年的租金水平也将面临新一轮的下行压力。但是，很多已经收过来的房子，和业主谈好的价格，却是一年前或两年前的“高价”。 如何租出去?这是很多房屋托管公司面临的问题。 易居研究院智库中心研究总监严跃进向河南商报记者分析称，今年是住房租赁行业最受关注的一年，各种利好政策都在加紧落地，早几年发展起来的公寓产品，包括由开发企业主导的公寓产品，都会推向住房租赁市场。这些大批量的租赁房源都是由毛坯房优化而来的整租房源，有一定的竞争优势。 他认为，像郑州这样的流动人口量较大的二线城市，住房租赁市场公寓产品也在增加，将冲击那些高价收进来的现房。今年，行业或将再次面临洗牌。
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