中国消费者报哈尔滨讯 (杨宝学 记者
刘传江)物业服务不到位，小区业主拒交物业费，物业公司将业主告上法庭索要物业费和欠费违约金。近日，该案经两级人民法院审理尘埃落定。法院认为，物业服务质量未达标存在违约行为，业主可以采取与物业公司协商降低物业费用或降低服务标准的方式继续履行合同，而不应以拒绝交纳物业费用的方式实施自我救济，判决业主应交纳物业费的50%。 2013年1月，哈尔滨市某物业公司与业主杨女士所在小区签订物业服务合同。2015年1月，该物业公司撤出该小区。期间，杨女士房屋室内建筑钢筋外漏，导致室内漏雨，屋内家具设施被浸泡。杨女士多次要求物业公司进行维修，却只是每次进行登记，物业公司并未给杨女士维修房屋。杨女士无奈只好拒交物业费，并自费对房屋做了修缮。 杨女士认为，小区物业公司没有尽到责任，业主交物业费并未得到应有的保障，花钱没有买到服务，物业服务不到位自己就不交物业费。物业公司一纸诉状将杨女士告上了法庭，请求法院判令杨女士补交拖欠的物业费1482元，和因逾期不交物业费产生的2298元滞纳金。 一审法院认为，双方之间物业服务合同真实有效，双方应认真遵守履行合同义务，法院支持了物业公司的诉讼请求，判决杨女士缴纳物业费和违约金。杨女士不服，向哈尔滨市中级人民法院提出上诉， 二审法院审理认为，本案的争议焦点是物业公司未尽管理责任，业主是否应按100%比例交纳物业费，是否应承担欠缴物业费的违约金。根据双方签订的物业服务合同，物业公司管理维修小区设施的满意率应达80%以上。但根据小区业主提供的小区状况的照片等相关证据，可以认定物业公司作为物业管理企业，在其提供物业服务的过程中，并未严格按照合同的约定，履行物业服务义务，其服务质量也未达到合同所约定的业主和物业使用人满意率80%以上的要求。因其所提供的服务质量并未达到合同约定的标准，物业管理企业存在违约行为，作为业主可以采取与物业公司协商降低物业费用或降低服务标准的方式继续履行合同，而不应以拒绝交纳物业费用的方式实施自我救济。 二审法院认为，一审法院以判决业主按100%的比例交纳物业费用显失公平，应予以纠正，业主应按照50%比例支付物业费741元。滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。本案中，因物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，属于物业管理企业违约在先，业主有权拒绝交纳滞纳金。一审判决业主承担滞纳金属于适用法律错误，二审法院予以纠正。 近日，哈尔滨市中级人民法院依据《合同法》的相关规定，判决撤销该案一审判决，改判业主向物业公司支付物业费741元。 法律观点 不满服务不可拒交物业费 黑龙江承启律师事务所主任律师孙威提醒业主，物业公司服务不到位，并非业主拒绝交纳物业费的理由，业主不可轻意将拒绝交费作为维护权益的手段。 孙威指出，业主与物业公司签订物业服务合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，物业公司提供物业服务，业主应按时足额交纳物业费，如业主未按合同约定交费，根据法律法规，物业公司应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉。如果业主不交费是由于对物业服务不满意，或者人身财产受损，物业公司是否应该赔偿是另外一回事，应适用不同的法律关系，不能成为业主不交物业费的理由。 | 
