近期,郑州市房地产市场维权事件多发,引起多方关注。本网特别邀请了郑州市房管局、河南省房地产业协会、房企代表等单位相关负责人,以及河南省社会科学院专家学者、河南春屹律师事务所资深律师等,共同探讨其中原因,寻求解决对策。
【现象分析】知名房企纷纷卷入维权事件 近期,郑州市房地产市场维权事件多发,涉及多家房地产企业。其中不乏一些知名开发商,如万科、锦艺、正商、和谐、信和(郑州)、亚星等。在购房者与开发商之间,矛盾较为突出,维权过程中甚至出现一些过激行为。对此,房地产业内人士怎么看? 建业集团客服部副总经理薄茹:由于房地产产品的特殊性、复杂性以及配套产品管理的不成熟,房地产业的发展一直伴随着维权事件的发生。近些年来,业主维权方式发生了显著变化。通过消费者协会等机构来解决问题的业主越来越少,也很少通过诉讼来维权。常见的维权方式是,业主们自发建立微信群、QQ群等社交平台,少数业主以激烈的言论,引起大家关注并组织群体行动,甚至采取围堵项目等过激方式。 目前社会关注度较高的维权事件主要有两种类型,一种是,由于合同欺诈、违反规划、烂尾等原因,导致业主收房、办证等重大权益无法得到保障。此类维权事件多发生于中小房地产商,这类房地产商社会责任感比较低、资金链比较脆弱;另一种是由房地产产品质量、设计等方面的细节引发的维权事件。此类维权事件多发生于知名房地产商,中小企业或中低端楼盘发生较少。 一个不愿具名的全国知名房企河南分公司相关负责人:多年以来,房地产以粗放增长著称,而监管制度却很难跟得上,导致各类问题层出不穷。房子作为一种商品,必然会存在一些供需矛盾。当供大于求的时候,开发商愿意躬身去做好产品。一旦回到卖方市场,开发商为了获取利润,通常很难静下心去做产品。而客户的购房需求却不断在升级,当房子及相关服务达不到客户的心理预期或者合同要求时,维权事件发生的几率就会大大提升。 【矛盾焦点】什么触发了业主与开发商维权纠纷 河南省社会科学院经济研究所博士武文超:近年来,房地产市场非常火爆。一些人把购房当作投资渠道,更多关注的是价格而不是质量。在这种情况下,开发商也更加注重房地产开发的周期和资金的周转,而不是产品的质量。由此带来的是,房地产市场中诸如建筑质量不过关、虚假广告宣传、缺斤短两(也就是“偷面积”)、以次充好等不诚信行为频频发生。 郑州市房管局相关负责人:近年来,随着我市城市化进程的不断加快和房地产市场的快速发展,房地产领域内矛盾纠纷增多,引发纠纷最多的问题主要集中在延期交房、强制交房、违约赔偿、房屋质量、配套设施、产权办理、其他口头承诺不兑现等多个方面。 河南春屹律师事务所律师李全永:从开发商而言,为追求利润最大化,他们无形中会采取一些利于自己而不利于业主的做法,其中有很多是违规违法的。比如,很多开发商在没有取得国有土地使用权证、规划建设许可证、施工许可证等相关证件的情况下,就开始违规施工建房。再如,开发商在没有取得预售许可证的情况下,就开始违规售房。还有,就是虚假宣传。开发商对房屋构造、装修等进行不正确的宣传,误导消费者。再有,就是强制交房的问题。在交房过程中,开发商将交房主体变更为物业公司,物业公司往往会要求业主先期交纳一定的物业费,否则就不交钥匙,也不允许对房屋现场勘查。另外,延迟交房的违约责任不对等。同样一份合同,对于开发商延期交房与业主未按照时间付款,双方承担的责任是不一样的。业主承担的违约责任较大,开发商承担的违约责任相对较小,这也是不公平的。 从购房者来讲,也不是没有问题。在购房过程中,很多人往往对小区的配套设施、绿化等没有进行详细考察,仅听售楼人员单方面的描述。另外就是,购房者对样板房、沙盘等都没有进行取证,也是停留在口头上,这也是导致维权纠纷的重要原因。 【原因探究】诸多原因“引爆”房地产维权纠纷 郑州市房管局相关负责人:房地产市场矛盾纠纷增多的深层次原因,主要有以下六个方面: 一、商品房市场快速发展,而房地产开发企业和从业人员的素质却参差不齐,导致一些项目建设、管理出现问题; 二、楼盘的开发周期和企业固有的开发模式,以及部分虚假销售广告的误导,造成建成后的商品房和购房者对品质的需求不符; 三、在商品房买卖合同的履行过程中,部分开发企业为缩短开发周期或增加开发利润,出现不按约定开发的行为,造成群众合法权益受到侵害; 四、相关法律法规建设的滞后导致房地产开发企业违法违规成本过低; 五、部分区域政府主导的公共设施建设,未跟上房地产开发建设的速度,造成部分新建小区配套设施不完善; 六、以获取不法利益为目的的群体出现导致矛盾激化。 河南省社会科学院经济研究所博士武文超:导致房地产市场维权事件逐渐增多、复杂程度逐渐升级的原因,有以下几点: 首先,是房地产市场缺乏法律的规范。住房作为商品,存在特殊性,在其是否适用消费者权益保护法和产品质量法的问题上一直存在争议。这导致商品房市场上乱象丛生,缺乏良好的规范。 其次,房地产价格不断上涨,使其投资属性甚至说投机属性,不断增强,使得商品房的买方和卖方逐渐失去了理性,过于关注房子价格而忽视了房子的品质。网上曾传言一个例子,一个人买了两套房子之后,发现房子有重大质量问题,去找开发商退款没成功。他稍微修了一下,然后趁着房价暴涨,加价几成,在二手房市场卖了出去,而且买方明确表示,不在意质量问题。其实呢,在人们真正居住的时候,最终还是会对房子的质量问题进行维权。 第三,当前社会上,人们的诚信度和契约精神仍需提高。具体表现在:部分开发商在销售过程中存有虚假宣传行为,有些开发商在出现问题后“跑路”,一些购房者在买房子的时候不关注合同条款,购房者因为房价下跌去售楼处退房,职业“房闹”大行其事,等等。 河南省房地产业协会会长姜鹏飞:房地产市场价格增长过快,业主和开发商都会站在自身角度,维护自己利益,因而会产生一些矛盾。房地产产品虽然性质特殊,但房地产市场仍属于市场经济体系下的一个市场,有其盲目性,需要进行宏观调控。 【对策建议】建章立制 减少维权纠纷 引导“绿色维权” 河南省社会科学院经济研究所博士武文超:伴随着我国城镇化水平不断提高以及房价的高位运行,房地产价格暴涨的空间越来越小,竞争越来越激烈,粗放竞争和不诚信经营将逐渐失去市场空间,一线的开发商也将逐渐走向品质化、绿色化、特色化的方向。 为进一步净化房地产市场环境,降低矛盾纠纷事件的发生频率,从政府角度来讲,要加快对商品房市场的立法,对商品房市场更好地进行规范和管理,也使得老百姓在针对住房这个特殊商品维权的时候有法可依。从房地产企业角度来讲,应逐渐改变过去野蛮发展时期的意识,提高产品品质和质量,在未来的竞争中才能够更胜一筹。对于购房者来讲,在购房的时候应该提高法律意识,不怕“麻烦”,深入了解买卖双方的合同约定和政府对于相关方面的规定,同时在实际购房过程中多从各个方面了解信息,使自己免于进入被迫维权的境地。 郑州市房管局相关负责人:目前,郑州市依托全市房地产网格化管理平台,将矛盾纠纷排查重心下移,由网格人员和办事处相结合,定期开展房地产矛盾纠纷排查。并建立了领导接访制度、信访值班制度、房地产市场巡查制度,创建了多样化的网络投诉信访平台、完整的信访案件全程督查程序,还在开发企业、物业企业、中介机构等房地产行业领域内建立了信用评价体系。 为进一步净化房地产市场环境,规范房地产市场秩序,郑州市将从以下几个方面努力:进一步健全完善房地产业法规制度,使房地产开发经营和矛盾纠纷调解有法可依、有章可循;进一步加大房地产政策法规宣传力度,对多发、频发的房地产矛盾纠纷,以消费警示等方式,提醒消费者注意规避风险;进一步加大房地产开发企业违法违规行为查处力度,对损害群众利益的行为,及时依法依规处理;进一步完善房地产信用评价制度,充分发挥社会信用体系建设的作用,对失信企业进行公示、惩戒;进一步提高群众房地产信访投诉问题办理效率,做到件件有回音,事事有着落;进一步加大职能部门之间协同力度,通过市政府协调,督导相关部门和单位履职尽责。 河南省房地产业协会会长姜鹏飞:维权过程中的一些过激行为,对业主和开发商来说,都是不够理智的举动。作为房地产业行业协会,目前正在筹备建立相关调解协商机制,将充分发挥行业协会的指导和协调作用,和大家一道维护房地产市场良好的秩序和环境。 |
