买家交了定金买房，还出售了自己原先住的房子，谁料卖家“反水”违约，致其蒙受损失。买家一怒之下将卖家告上法庭，索赔54万元。日前，广州中院院长王勇主审了一宗典型的二手房买卖纠纷案，当庭主持双方达成调解协议。据广州中院大数据显示，从去年起，二手房买卖合同纠纷案数量首次超过商品房预售合同纠纷案数量。据悉，近年出现的房屋买卖纠纷中，二手房卖家“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多。
递件时卖家“反水” 买家另行购房索赔
2016年8月11日，买家阿峰（化名）经中介公司介绍，与卖家华姨（化名）签订了《房地产买卖合同》，就华姨名下一处位于天河区、建筑面积为60.8362平方米的房产达成买卖协议。双方约定，房屋总价125万元，定金5万元，首期楼款（不含定金）33万元在成功递件当天由买方直接支付给卖方，楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。
签订合同当天，阿峰依约向华姨支付了购房定金5万元。随后，阿峰于8月31日将自己位于增城新塘某楼盘的一套商品房出售。同时，阿峰向银行申请办理按揭贷款，并于9月28日取得银行向其出具的《个人二手住房贷款承诺函》。
同年11月3日，双方按照事先的约定来到天河区房管部门办理手续。在准备递件时，华姨突然变卦，理由是中介未到场且阿峰不同意先支付首期款再办理递件。双方不欢而散。11月4日，阿峰委托律师向华姨发出《律师函》，要求华姨在11月8日前协助其办理房屋递件手续。11月15日，华姨直接以阿峰无能力付款为由拒绝售房。
由于阿峰已将自住的房屋出售，为解决居住问题，11月30日，阿峰在天河租下了一套房屋，每月租金4800元。着急买房的阿峰于11月25日找到一套与华姨同栋楼、面积约为69.2平方米的房屋，以168万元的总房价（其中117万元以银行贷款方式支付）买下，并在今年3月8日过户。短短3个月时间，阿峰就多花了43万元购房款。
一怒之下，阿峰向天河区法院提起诉讼，请求判令原卖家华姨承担违约责任，返还定金5万元，支付违约金12.5万元，赔偿房价差额损失30.5万元以及中介费、按揭贷款代理费、律师费、房屋租赁费等6万余元。
一审认定卖家违约 二审院长主持调解
一审法院认定，华姨拒绝履行合同依据不足，已构成根本违约。根据合同约定，华姨应退还5万元定金，并且阿峰有权要求其支付总楼价10%的违约金即12.5万元。而由于房地产交易价格受多种因素影响，包括房屋的面积、朝向、楼层等，加之法院已判令违约金，足以弥补阿峰的部分实际损失。根据公平原则，酌情判令华姨支付房价差额损失15万元。一审被判赔27.5万元，华姨不服上诉。
让华姨意外的是，二审由广州中院院长王勇和另外两名资深法官组成的合议庭进行审理。据了解，司法责任制改革以来，院领导办案在广州中院已是常态。根据改革要求，院庭领导不仅要办案，还要重点审理“重大疑难复杂案件”，发挥院庭领导办案的指导示范作用。
庭上，华姨坚称因为怀疑买家阿峰没有能力付款，故不配合阿峰办理递件手续。华姨还声称自己对合同的很多细节都不懂。而当法官征询双方当事人是否接受调解时，华姨态度马上转变，承认自己违约并称“再也不想因为这件事烦恼”，表示愿意接受一审判定的返还定金和赔付违约金，但希望一审判赔的15万房价差额能调整为10万。
在法庭的主持下，经过几轮磋商，该调解意愿得到阿峰一方的同意。最终，在法庭的主持下，双方当庭签署调解协议书。华姨除返还定金外，还需赔偿违约金12.5万元、赔偿房价差额损失10万元。
以案说法
倡导“失信受惩、守信受益”
如何充分发挥司法职能作用，倡导房地产市场交易中的诚实守信，推进房地产行业诚信建设制度化？广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰说，“目前广州中院对同类案件的处理原则是，在对房屋差价的损失计算时，违约方承担违约赔偿责任应与守约方因违约所遭受的损失相当，即因为房价涨跌而违约的，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，比如房屋涨跌所造成的差价损失”。
邓娟闰说，该案的审判，由院长担任审判长，开庭审理房地产复杂案件，就是倡导“失信受惩、守信受益”的办案导向。
话你知
可委托专业机构进行房价涨跌评估
在司法实践中，就房价差损失赔偿金额的确定问题，一般情况下双方合同有约定的从约定，没有约定或当事人不能协商的，由法院向当事人释明后，委托有评估资质的专业机构对房价涨跌情况进行评估鉴定。
法官表示，本案具有特殊性。一方面，当事人双方在一审中没有申请评估。另一方面，买方在卖方明确拒绝出售房屋后不久另购房屋，且房屋位于诉争房屋的同小区，面积相差不大，故二者价格具有一定的可比性。原审在剔除房屋面积、朝向、楼层方面等差异因素后，酌情确定买方实际产生的损失。这样的处理原则既合法有据，也节省了当事人不必要的评估费用支出，避免了因评估时间过长而增加当事人诉讼成本的发生。 | 
