中国消费者报报道(记者 田珍祥)近年来，在一些城市尤其是大城市，由于教育资源不均衡、入学资格与户籍挂钩等原因，学区房交易市场较为活跃。部分以入学为主要目的的购房者，因房屋实际情况等种种原因无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现而产生纠纷。近日，北京市海淀区人民法院梳理该院近年来审理的此类案件，针对学区房买卖易出现的三大纠纷进行了法律分析。 典型案例一 卖方违约可索赔差价 近年来，北京房价一路攀升，不少签了合同的卖房者为卖出更好的价钱，不惜选择毁约，因此而引发的房屋买卖合同纠纷也在激增。 在二胎妈妈王女士的计划里，为让女儿茜茜能上北京市朝阳区芳草地国际学校，打算卖掉自己在北京郊区一套100平方米的住宅，购买该校附近一套60平方米的学区房。没想到，好不容易将唯一的住房卖出后，学区房卖家却经不住水涨船高的房价诱惑，在已签订售房合同的情况下要求加价，否则就毁约。无奈之下，王女士一纸诉状将卖家告上法庭。 法官说法 海淀区人民法院民二庭法官胡光认为，房屋买卖合同签订后，由于房价攀升，如果卖方不愿再以合同约定价格出售房屋、明确拒绝出售房屋，此时，如房屋买卖合同仍有继续履行的可能，建议买方以卖方违约为由请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同，或以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同，要求卖方返还定金，赔偿包括差价在内的损失。 在这种情况下，要依法追究恶意违约人的违约责任，提高其违约成本。由于卖方恶意违约，拒不履行合同义务，可以判令其赔偿损失，为买方提供充分有力的司法救济。如果买方提出继续履行合同的诉讼请求，合同也有继续履行的可能和必要，可以判令继续履行合同，同时对违约方判处违约金，维护正常的房地产交易秩序。 典型案例二 可申请“冻结”房屋学籍 郭先生与卖方签订了房屋买卖合同，支付了定金10万元并完成网签。在补充协议中，卖方曾承诺涉案房屋为某小学学区房，且学区名额未被使用。不久，卖方要求解除合同，并计划于2016年6月中下旬使用涉案房屋学区名额登记报名该小学。根据现行规定，由于该学位在6年内只能使用一次，卖方一旦使用该学位会给原告带来不可弥补的损失，且时间紧迫。 郭先生担心房屋买卖落空，影响孩子入学，于是向法院提交了行为保全申请，对涉案房屋的学籍进行冻结。法院经审查作出民事裁定书，禁止卖方使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位，并及时向相关小学送达了民事裁定书和协助执行通知书。最后，双方当事人在庭外达成和解，郭先生的孩子也顺利入学。 该案也成为北京市首次“冻结”学区房学籍的案例。 法官说法 胡光指出，在已签订售房合同的情况下，一般来说，房屋买卖合同的目的是房屋交易过户，但在学区房买卖中，合同通常认定购买房屋是以办理孩子学籍为首要目的。只有将孩子户口迁入学区房，才能进一步取得办理学籍的资格。如果因卖家原因导致孩子户口不能及时迁入，就应当承担违约责任。但违约责任并不能彻底解决买家小孩可能获取不了学籍的隐患。 该案涉及的是房屋买卖时，买方能否阻止违约的卖方为其子女使用房屋对应户口学位的问题。在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买方使用，卖方违约就可能导致买房人购房目的无法实现，买方为让合同继续履行，可以在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位。 典型案例三 法院无权判迁户口 2013年，吴先生从购买了徐女士名下一套北京市海淀区的学区房。两年后，吴先生在给孩子办理落户时，发现房本上还有刘某一家五口的户籍，更关键的是，其中还有一个跟他小孩差不多大的儿童。然而，徐女士并不认识刘某，更无法将他们的户口迁走，吴先生只好将徐女士告上法院。法院判定，徐女士履约存在瑕疵，构成违约，但不支持先生的迁户诉求。 法官说法 户口迁移其实是公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口，只能追究卖房人的违约责任。 在现实情况中，建议买家在合同里约定按日索赔的违约金。如约定卖家如果晚迁出一天，就需要赔付房价百分之多少的违约金。按照学区房的房价来计算，有这样的条款来约束卖家，卖家就得掂量一下自己是否有实力承担每天几百或者几千元的违约费用了。因此提醒所有学区房买家，在合同中明确约定违约金的赔偿条款非常重要。
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