改善型置业群体可以说是目前北京二手房市场的主力，但是随着近两年房价的快速上涨，根据链家近3年的数据发现，换房变得越来越难。
链家研究院院长杨现领对笔者解释说，第一，换房年龄不断推后，由此可见房价的上涨带来了居民实际购买力的下滑，需要更长时间的财富积累才能实现换房。
第二，换房增加的面积逐年减少，以旧换新的比例逐年降低，面积和品质改善成为一种新刚需。然而，迫于房价压力，目前的换房者不得不对面积和品质做出妥协。
第三，虽然通过换房增加的面积在减少，但增加的总价却在不断提高，这从侧面反映出换房越来越难。
杨现领表示，除了面积、品质的改善需求使得换房越来越难外，北京的换房市场还有两个特点：第一个特点是，“新北京人”的换房占比逐年增加，换房群体以80后为主，这也是外来人口的主力年龄段，目前面临婚育换房需求的“新北京人”在逐年增加；第二个特点是，选择同小区进行面积改善的占比持续增加，可见配套成熟、居住体验好、户型选择多的小区认可度越来越高。
高房价带来的换房成本增加，从而导致换房年龄不断后移。据链家地产统计，2015年北京换房者年龄峰值是33岁，2017年的峰值为35岁。
从置换房屋面积变动情况来看，近年来北京购房人换房增加面积的中位数从2015年的19.3平方米下降至2017年的8.3平方米，这也从一方面反映出随着房价上涨，换房难度也在不断增加。
从近3年的换房数据来看，以旧换新的比例逐年减少，而相应的同年代的换房比例越来越大。这反映出，目前市场中追求品质的改善型人群越来越难实现换房需求。
换房面积虽然在逐年减少，但换房后的总价差却逐年增加。数据显示，2015年前后换房总价差的中位数为90万元，2017年则提高到102万元。
京籍换房者比重从2012年的57.3%下降至2016年的42.6%。此外，河北、河南、山东籍换房者的比重从2012年的6.2%、2.3%、3.7%，上升至2016年的8.6%、4.0%和6.3%，增长迅速。
从换房人置换房屋的距离来看，同小区置换的比例由2015年的9%，上升至2017年的15%，同小区置换房后增加的面积也高于全市平均水平，约高于全市水平10平方米。
杨现领认为，随着调控政策频繁出台，炒房现象被遏制，房子在恢复居住功能的同时，也有望更好地满足改善性需求，市场也将朝着平稳健康的方向发展。 （申健） | 
