易居房地产研究院近日发布的《2018年四季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2018年四季度，个人房贷余额同比增速和全国居民购房杠杆率分别回落至17.8%和31%，双双连续7个季度下行。
易居研究院研究员沈昕表示，从目前已经发布的众多省（区、市）的2019年政府工作报告中可以看出，多地强调“房住不炒”“一城一策”“稳地价、稳房价、稳预期”。预计短期内全国性的调控政策不会放松，2019年一季度，全国居民购房杠杆率将进一步下降至30%左右。随着居民购房杠杆率的进一步回落，预计2019年一季度全国房价涨幅将继续收窄。
个人房贷余额连续收窄
沈昕对笔者分析称，从中国人民银行公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势。数据显示，2018年四季度末个人购房贷款余额25.75万亿元，同比增长 17.8%，增速比三季度低0.1个百分点。
回顾过去13年的数据，个人购房贷款余额同比增速最高点出现在2009年四季度（60%）。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”“国十条”“9.29新政”“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在17%-18%区间内。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升，加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2016年四季度超过了过去5年的增速水平达到36.8%。2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。
2017年一季度，个人房贷余额同比增速出现收窄（35.5%），此后7个季度继续保持收窄态势，2018年二季度以来回落速度有所趋缓，2018年四季度回落至17.8%。沈昕认为，2019年预计短期内全国性的调控政策不会放松，个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所趋缓。
去杠杆仍有空间
数据显示，2018年四季度，个人住房贷款余额新增 8700亿元，环比下降16%，同比增长9%，房贷余额新增的绝对值仍处于历史较高位。
中信证券分析师郭晟对此表示，观察历史数据，2016年四季度以来，个人购房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度，个人购房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年一二季度反弹至9800亿元，三季度继续反弹至1.04万亿元，四季度下降至8700亿元，距离2016年的高点有较大差距。种种迹象表明，随着调控政策的不断发酵，全国多地房地产市场降温明显，投机需求得到有效抑制。
报告称，从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2018年四季度，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为29%，较三季度上升3个百分点。历史上，该指标大致出现三个高点（30%以上），分别发生在2007年、2009年和2016年。2016年三、四季度，该指标连续刷新历史最高值，达到49%和51%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。易居研究院分析指出，目前从绝对值来看，该指标已经回到2016年初水平，但仍高于2008年以来平均值较多，说明房贷部门去杠杆未来仍有空间。
房价指数涨幅同步下行
报告指出，将个人购房贷款新增余额占全国一二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，可估算出全国居民表内购房杠杆率。
数据显示，2018年四季度，全国居民购房杠杆率为31%，环比下降0.3个百分点，同比下降3.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到 2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后7个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。
沈昕指出，比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。
2015年一季度起，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2016年三季度见顶，居民住房杠杆率在2017年一季度见顶。本轮居民住房杠杆率滞后于房价指数季度环比回落，反映了在“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三四线城市信贷依旧宽松。
2017年一季度，部分三四线城市出台调控政策之后，居民购房杠杆率连续7个季度回落，房价季度环比涨幅也呈现收窄趋势。
2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二三季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，这主要是由于成交结构发生变化，2017年部分热门城市严格限价后部分高价盘或延续至2018年二三季度开盘，或网签滞后，导致部分城市高价盘成交比例明显上升。同时，二三季度部分二线城市楼市有升温迹象，三四线城市还在轮动上涨。四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。易居研究院报告分析指出，随着居民购房杠杆率下降，预计2019年一季度房价涨幅将继续收窄。 | 
