朱先生夫妇本想在北京买套房子，没想到为自己提供居间服务的中介员工伪造网签合同，致使他们违约，不仅房子没买到，还向卖房人赔了钱。看着一路飙涨的房价，朱先生夫妇将中介公司起诉至法院，索赔房屋差价等损失。笔者近日获悉，北京市西城区人民法院认定，中介公司应承担员工伪造网签给朱先生夫妇造成的损失，终审判决中介公司返还8万余元居间服务费，赔偿损失费近200万元。截至日前，判决涉及的款项已执行完毕。
案情回放
中介伪造合同致买房人违约
2015年7月底，朱先生夫妇在中介公司的介绍下，看中了房主张先生出售的一套位于北京市西城区车公庄附近的房子，双方商定房价385万元，并在房屋买卖合同中约定了交付首付款、网签、过户等时间点，以及相应的违约责任。朱先生夫妇向房主交付了10万元定金和70万元首付款，按照合同约定，应该在合同签订一个月内完成网签，80天内拿到银行的批贷函。直到2015年9月中旬，中介员工谭某才拿出一份网签合同。让人不解的是，朱先生夫妇按编号在当地建委网站上查询不到该份网签合同。同年12月底，朱先生夫妇去中介公司核实，才得知网签合同是伪造的，谭某已辞职。中介公司称他们不明白，谭某为什么要私自伪造网签合同。
更糟糕的是，谭某没有协助办理批贷手续。按照合同约定，如果逾期10天，朱先生夫妇不能拿到批贷函，房主就有权单方解除合同，朱先生夫妇面临着承担违约赔偿。
之后，房主以朱先生夫妇违约为由，向朱先生夫妇发出解除合同通知。但朱先生夫妇不甘心就此解约，起诉房主要求继续履行合同，办理房屋过户手续，并同意支付剩余房款。房主不仅要求解除合同，还提出反诉，要求朱先生夫妇赔偿总房款20%的违约金77万元。
法院认为，中介员工伪造网签合同，未协助办理银行批贷手续，导致原、被告签订的房屋买卖合同履行终止。房主在此过程中不存在违约情形，在已超过合同约定的最长履行期限的情况下，房主有权要求解除合同。最终，法院不仅判决解除双方的房屋买卖合同，还酌定朱先生夫妇向房主支付违约金10万元。
朱先生夫妇不服提起上诉，二审法院、高院均维持原判。朱先生夫妇继续向检察院申请检察监督，同样未获支持。为了减少损失，朱先生夫妇只好先接受现实，通过诉讼向房主要回了买房时支付的10万元定金和70万元首付款，接着将中介公司告上法院。
终审判决
中介赔偿近200万元
从2015年7月底，朱先生夫妇买房到此次起诉，涉案房屋已经从385万元涨到近670万元。朱先生认为，中介的错误行为导致他们夫妇承担了巨大损失，要求中介公司赔偿房屋差价、历次诉讼的诉讼费、给房主的10万元违约金以及他们无房可住的租房费用等，累计索赔共计360万元，此外还要返还中介费。
在法庭上，中介公司只同意退还84700元居间费，不同意赔偿其他损失。
法院认为，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。朱先生夫妇因中介公司员工办理虚假网签合同导致违约并造成损失，中介公司负有赔偿责任。在计算具体赔偿数额时，法院首先确认，朱先生夫妇被法院判决赔偿房主的10万元违约金属于实际损失，中介应予赔偿。此外，中介公司对造成朱先生夫妇不能与房主完成房屋交易造成的房屋差价损失，应予赔偿。2016年10月底，二审法院作出解除房屋买卖合同的终审判决后，朱先生夫妇就应息诉止损，因此法院以此时间点鉴定得出的涉案房屋价格571.46万元为参考，认定中介公司应赔偿朱先生夫妇房屋差价186.46万元。朱先生夫妇第一次诉讼的诉讼费2万余元，中介公司也要赔偿。
计算下来，中介公司除返还84700元居间服务费之外，还要赔偿朱先生夫妇近200万元。据悉，此案判决后，双方均未上诉，判决涉及的款项已执行完毕。
法官释案
精准定位过错方
由于此类案件往往会涉及到多次诉讼以及多种法律纠纷，消费者在维权时经常摸不着头脑。北京汉鼎联合律师事务所律师汤浩对此案进行了解析。
汤浩认为，朱先生与房东之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因中介公司员工的错误行为，导致合同无法履行，且已超过合同约定的最长履行期限，房主反诉要求解除合同，理由正当，所以朱先生败诉，法院判决房屋买卖合同解除，朱先生赔偿房主10万元违约金。
之后，朱先生通过诉讼向房主要回了买房时支付的10万元定金和70万元首付款，主要是因为，朱先生在合同履行中，因第三人中介公司的原因造成违约，但不构成根本违约，所以法院判处房主应将朱先生支付的首付和定金退还给朱先生。
汤浩表示，朱先生与中介公司的纠纷为居间合同纠纷。根据《侵权责任法》第三十四条：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。”《合同法》第四百二十五条：“……居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中中介公司员工因执行工作任务给朱先生造成了权益的侵害，责任的承担主体应是中介公司。因此，法院判决中介公司将居间费退还给朱先生，并按照《合同法》的规定赔偿朱先生的损失186万余元。
此案的复杂之处在于，很多人会将朱先生与房主之间的房屋买卖纠纷，以及朱先生与中介公司之间的居间合同纠纷混为一谈。在买卖双方的合同关系中，房主并未存在过错事由，因此，买方起诉卖方无法获得法律支持，只能败诉。同时，卖方反诉获得法律支持，得到了应有的赔偿。而在买方与中介公司的居间关系中，买方是因中介公司过错，导致无法完成买卖房屋约定事由，从而错过买房先机，买方以中介公司过错为由获得相应赔偿。
汤浩建议，消费者在维权过程中，应厘清法律关系，精准定位过错方，找到求偿的根源，避免因法律关系混乱导致维权对象错误，从而浪费时间与精力。另外，买房消费者在进行房屋交易前应核实房产中介公司资质，确认具体负责销售人员与中介公司是否存在劳动关系。在中介办理网签及贷款过程中，及时自觉到相应网站或对应部门查询目标房屋真实性与进展。真正做到“买房需谨慎，细节应核实”。 | 
