2018年以来，房地产市场经历深度调整，土地流拍、房企更名、降价维权等现象不断涌现，房企纷纷谋篇布局加快调整。中指研究院数据显示，2018年1-11月，全国商品房销售面积为14.9亿平方米，同比增长1.4%，增速持续回落。房地产在回归居住属性的路上不断前行，预计2019年楼市将“稳”字当头，稳房价、稳地价、稳预期成为调控主旋律。
近期，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议先后召开，为2019年的楼市定了调，“构建房地产市场健康发展长效机制”成为2019年的重点任务，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位得到再次强化。
“房住不炒”定位不变
展望2019年，北京师范大学教授钟伟的看法是：机可失，时再来。“这是稳中趋缓、稳中有变的一年，需要大家用一种从容的心态去看待它。”钟伟表示，“稳”几乎是行业共识，而在稳定的基础上，2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。
继2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场之后，不久前召开的中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”这一定位。首都经贸大学教授赵秀池在接受记者采访时指出，这说明政策导向没有改变，抑制投资投机性购房需求的调控思路还将延续。
从2016年到2018年，中国多地楼市经历了一轮震荡升温，不过2018年三季度以来，中国房地产市场出现明显降温，商品房成交面积下滑，部分城市房价开始调整。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示，2018年9月份以来部分城市过热的房价已得到有效控制，而2019年又将面临严峻的外部环境，经济下行压力加大，所以部分地区可能有放松调控的冲动。重申“房住不炒”这一定位，也是强调官方对“炒房”一以贯之的反对态度。
地方调控或更灵活
与过去的“一刀切”政策不同，此次中央经济工作会议再度强调因城施策，强调不同地区的差异化施政。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，此次会议提出“夯实城市政府主体责任”，将调控主体具体到市级而非省级，说明中央对地方在房地产调控中的主体责任更加明确。
顾云昌指出，过去两年，各地大都在政策收紧的大趋势下，执行松紧不一的调控政策。未来将不乏不同城市根据市场变化对现有政策进行主动微调，防止房地产市场大起大落，影响宏观经济的平稳健康。
贝壳研究院院长杨现领认为，关于市场调控的主体，此前已经提出“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。如今明确指出，“坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，将过去的“分类调控”改成“分类指导”，表明调控主体责任的转移。中央层面负责把控总体方向，对地方政府进行考核，地方政府按照“一城一策”的原则具体实施。之所以要这样分工，主要是因为房地产市场地区之间分化明显，相邻的两个城市面临的问题可能截然相反，由中央到地方统一调控无法完全符合地方实际情况。让地方在中央的总体把控下发挥主体责任，更能够实现科学精准调控。
赵秀池也表示，因城施策是近几年一贯的政策，只是各地灵活性不够。未来各地政府要切实履行地方政府的主体责任，根据各地供求关系制定各自的政策。
长效机制建设仍是关键
构建房地产市场平稳健康发展的长效机制已连续多年被决策者强调，顾云昌指出，中国楼市长效机制主要涉及住房制度和财税、货币金融、土地制度等方面改革。长效机制的建立需要制度更新和机制建设，不可能一蹴而就，需要在各个领域深化改革才能逐渐建立起来，如要推进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制;继续深化农村土地制度改革等。
胡景晖则认为，房地产长效机制最为关键的一项就是房地产税的开征。这是一项系统的税收制度改革，在对持有环节征税的同时，还需要降低交易环节的税负，如二手房交易中的个人所得税、契税等，如此既能加大流通、盘活房地产市场，又不会导致囤房炒房。对于宏观经济而言，开征房地产税可以开辟新的税源，将地方政府从土地财政中解放出来，还能一定程度缓解地方债的风险。
杨现领认为，完善住房市场体系关键在于合理的住房供给结构。人-房-地相互联动的供给制度可能会加快建立起来，住房、土地供应根据城市人口增减制定，打破政府土地垄断供应机制，增加土地供给弹性，使土地和住房供应与城市真实的住房需求相匹配。从城市圈的角度优化房地产调控政策，使住房供应适应城市圈的分布规律，通过市场的互联互通降低住房需求在大城市的集中度，以市场化调节为主的房地产长效机制有望加快形成。
金融风险还须防范
支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市降低准入门槛，增加公租房有效供应;人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设;切实增加有效供应，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度……全国住房和城乡建设工作会议提出的这些要求，都是从要素配置的角度出发，直面供给侧改革。
杨现领表示，流动人口和低收入人群对经济周期波动最为敏感，从国际经验看，经济下行对流动人口就业和收入的冲击最大。此时，提供稳定可靠的住房保障就显得尤为重要。可以预期，2019年中央在住房保障方面的财政支持力度将会加大，集体建设用地建设租赁型住房将可能迎来阶段性突破，重点城市租赁住房、保障性住房的供给将会提速。
此外，杨现领建议，2019年要打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路，防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险。在楼市调控下，近年来居民购房杠杆率快速上升的势头得到有效遏制，从2016年的37%下降到2018年的25%左右，但房地产蕴含的金融风险仍然不容忽视，如果未来房地产市场出现较大幅度的萎缩或者居民收入面临下滑的压力，房地产市场与金融市场形成共振，将会冲击金融安全，也不利于地方政府债务风险的化解。
楼市分化日趋明显
日前召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，2019年将重点抓好包括“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”在内的十个方面的工作。尽管“稳定”已成共识，但业内对“量价”预测并不一致。中国指数研究院认为，一线城市供应明显增加而房价预期松动，预计成交量受低基数影响低位回升，而价格继续小幅下调的可能性较大；二线城市内部行情周期轮动，其整体市场调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。
新城控股副总裁欧阳捷则认为，2019年楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间，比如销售面积、房企到位资金等主要指标将徘徊在正负3%左右，其它指标大多在个位数以内，比如销售面积将进入正负3%区间，房企到位资金将接近3%，银行贷款已经在3%左右的负增长区间内。因此，就房企而言，欧阳捷认为，固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩增长的，因为土地供应接近零增长，房价又被按住，而三四线城市面广量大，依然可以找到市场增长机会。
58安居客房产研究院首席分析师张波则认为，城市分化加剧，不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降，2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少，尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平，但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分楼市房价出现较为明显的波动，而更多二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，值得关注的是，已完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量也将迎来进一步下降。
“未来五年，住房市场就是‘大稳小乱’的格局，全国整体趋稳，是谓‘大稳’，地方动作不一，是谓‘小乱’，但不会再有火热的盛夏，也不会有冰冷的寒冬，各地逐渐形成难涨难跌的市场预期。”这是欧阳捷更为中肯客观的看法。 | 
