央行近日发布《中国金融稳定报告（2018）》（以下简称《报告》），对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。值得一提的是，作为中国金融体系最重要的报告之一，今年的《报告》专辟两大专题，聚焦于住户部门债务和房地产市场风险，这在往年相当少见。《报告》显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，相当于2017年GDP总量（82.7万亿）的49%。家庭债务包括消费贷款和经营贷款，其中以消费贷款为主体，而消费贷款中又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。2008年时，我国房贷余额仅为3万亿，而到了2017年底，住房贷款余额膨胀到21.9万亿，房贷占所有住户部门债务余额的54%。
2017年，我国居民部门杠杆率为49%。业内专家指出，这一数值与62.1%的国际平均水平相比并不高，与新兴国家的39.8%相比，则又明显过高。但问题是这10年，经过次贷危机和全球金融危机的洗礼，发达国家纷纷降低居民部门杠杆率，而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%，扩大2.73倍。要知道，美国的居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。
如此庞大的债务，如此之高的杠杆，楼市到底有没有风险？对此，央行《报告》认为，房地产金融风险总体可控，但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升。
一方面，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。
与之对比，次贷危机之前，美国首付比例一度宽松到10%左右，只要房价下跌10%以上，这些家庭都会沦为负资产者，弃房断供也就屡见不鲜。
另一方面，央行认为，银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。
但这一切都建立在房价坚挺乃至持续上涨的基础之上，如果楼市深度调整，房价出现大跌，作为“抵押品”的房子其市值必然大幅收缩。房子市值大跌，而债务却不会减少，抵贷比显然会大幅上升。
楼市之所以举足轻重，不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上，难以忍受房价的巨大下跌，而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联，楼市的一举一动，极易影响到金融稳定。
根据央行《报告》，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7-8倍。
房价上涨，居民债务膨胀，杠杆率不断攀升，风险不断加剧。为此，央行指出，要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方政府主体责任，强化“因城施策”的房地产宏观调控，规范金融机构住房金融业务，关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险，促进房地产市场平稳健康发展。 | 
