一年前长租公寓行业还是风生水起，如今却是一地鸡毛，而“租金贷”几乎是人们炮轰长租公寓行业的主要阵地。备受诟病的租金贷如何规范？近日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合出台了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》（以下简称《通知》），共推出10条具体监管举措。这一对开展租金贷限制极为严苛的《通知》，宣告租金贷迎来“生死门”。
上海市场严打租金贷
租房市场原本是传统房屋中介的天下，如链家、我爱我家、中原、麦田等，靠着地毯式广铺门店，牢牢揽住了市场上绝大部分的散租房源，盈利模式就是赚取中介费及租金差。
在长租公寓兴起后，有了资本的加持，各品牌公寓加速跑马圈地。在租金贷资金的助推下，很多品牌长租公寓快速踏上了万间规模的量级。但本是短期的租金被变成长线的投资资金，如果这个链条上某一个环节出现问题，或者外部稍有风吹草动，就容易发生资金链断裂，继而满盘皆输。
记者了解到，上海市场是长租公寓品牌攻城略地的重点区域，有许多发展较为成熟的长租公寓运营商，也是长租公寓“爆雷”的重灾区，比如，近期曾被雷军看好的上海寓见公寓资金链断裂，导致数百名租客无家可归。
近期来自上海市消保委的消费投诉数据显示，租客对出租住房空气质量不达标、扣押占用租客押金等问题，反映较为强烈。
“近期上海住房租金未出现大起大落，也未发现租金快速上涨的趋势。但一些新问题需要高度关注，加强防范。”上海市房地产经纪行业协会相关负责人对记者表示，一是防范租金贷引发社会风险，二是防范租赁企业哄抬租金，三是防范企业违规经营。
为此，上海市住房城乡建设管理委、房屋管理局、金融办、央行上海分行、银监局等五部门近日联合下发了《通知》，共推出10条具体监管举措，明确了开展个人租金贷业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。
对租金贷数据全面监管
北京中原地产首席分析师张大伟对记者表示，如果上海这份《通知》落地实施，不止是租金贷的数据全部受到政府监管，连住房租赁行业主流企业的租房数据都囊括在政府的监管范围内。
针对代理租金贷企业和各类社会机构良莠不齐的问题，《通知》规定，无“住房租赁经营”业务范围、未经房管部门备案、未加入行业组织的企业不得合作开展个人租金贷业务；代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人租金贷业务。同时强化行业自律，要求相关行业组织制订统一的行业标准。
记者了解到，企业诱导租客使用租金贷产品，是消费者投诉的重点。对此，《通知》要求，企业合作开展个人租金贷业务，应当事先征得原始房东书面同意，不得强制或诱骗租客使用个人租金贷，不得在签约前收取定金或设置其他条件，不得收取与个人租金贷业务相关的其他费用，个人租金贷贷款合同和住房租赁合同应当分别签署，切实维护房东、租客的知情权和选择权。
《通知》还要求，企业应当切实履行提供住房租赁合同网签服务的义务，使用全市统一的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，进行住房租赁合同网签；住房租赁合同未经网签的，金融机构不得为其办理个人租金贷业务，确保租赁交易的真实性、规范性。
租金贷的飞速发展离不开金融机构的助力，对此《通知》对银行业金融机构提出严格要求，银行业金融机构在开展个人租金贷业务时，应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任，不得将授信审查、风险控制等核心业务外包；同时，个人租金贷资金采用受托支付方式向借款人交易对象支付。银行业金融机构要建立并严格执行面谈制度，确定借款人真实身份，充分告知借款人贷款的真实情况，包括但不限于贷款金额、贷款利率、逾期责任、贷款期限等内容，确认借款人借贷的真实意愿。银行业金融机构要结合申请人的收入、负债、支出、贷款用途等因素，合理确定贷款金额和期限，贷款期限最长不得超过住房租赁期限，防范可能出现的违约风险。
上海房屋管理部门相关人士称，下一步上海将多管齐下，逐步规范住房租赁市场。住房租赁事关百姓安居，决不容许任何机构或企业借机炒作、哄抬租金、谋取不正当利益。上海将结合正在开展的房地产市场专项整治工作，进一步加大对违法违规租赁行为特别是违规个人租金贷业务的查处力度。一经发现，严肃处理、绝不姑息，同时将违规企业纳入风险警示名单向社会公示，并实施多部门联合惩戒。
多地出手规范租金贷
实际上，针对租金贷业务，目前虽未接到监管层的明确指令性文件，但今年以来，相关城市已经进行了风险提示和监管规范。
早在8月17日，北京市住建委联合银监局、金融局、税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。8月23日，北京市住建委重申，针对住房租赁企业违规使用租房贷，正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。
10月19日，浙江省出台了文件，要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办租金贷等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展租金贷等业务，不得诱导承租人签订租金贷协议，不得为承租人提供担保等增信措施。此外，上海、深圳也出台相关文件，加强对租金贷的监管力度。
不过，这些指导意见还缺乏具体的落地方案。值得期待的是，对于长租公寓可能出现的资金链断裂风险，上海市有着积极的防范意识。此次发布的《通知》规定，企业应当严格把控自身杠杆率，密切关注资金流动性，个人租金贷放款周期要与向房东支付租金的周期相匹配；一旦流动性紧张，要积极采取措施降低杠杆率，并做好相应的风险处置预案，确保租客、房东利益不受损失。
诸葛找房副总裁苑承建认为，政府主管部门应尽快建立租赁信息登记，强化长租公寓公司的监管，若有可能可建立租金准备金制度，一旦长租公寓公司出现运营问题后，与其签订租赁合同的租户和房主的利益可以得到一定程度的保障，也可争取过渡时间解决问题。此外，金融监管机构对于租赁行业的金融产品融资主体、信用主体、期限、抵押品等进行明确，避免过度金融化现象的产生。 | 
