最近几年，司法拍卖房进入不少购房者选择的范围内。但若是买房前事先不多加注意，这好事也可能落了一个不欢而散的结果。 这不，家住萧山的毛女士就遇到了这样一件烦心事——她通过司法拍卖网站，以百万的价格拿下到了一套90多平米的学区房，可把毛女士高兴坏了。结果，成交后短短两天内，突然发现可能不如她想像中的那么美好。 想给公婆买套房 过五关斩六将终于抢下法拍房 今年5月份，毛女士（化名）眼看着杭州的房价一天天噌噌噌地直往上涨，公公婆婆年纪也大了。毛女士心里盘算着在杭州某处安静风景好的地方置购一套房产，一来算作一种投资，二来可以给公公婆婆养老用。 毛女士今年40多岁了，是一名普通的工薪阶层，商品房高昂的价格会让夫妻俩的生活很有压力。碰巧毛女士的朋友告诉她，现在有一种司法拍卖房，比一般的商品房便宜很多钱，网络上点进去付保证金，按时交尾款就行了，是个“捡漏”的好机会。 毛女士一听就心动了，登上了阿里司法拍卖网站，发现杭州市桐庐县一处房产甚是满意，90平米的大小，两室一厅，是一个学区房，旁边有医院、超市，配套很成熟，起拍价却只有35万。 初次购买司法拍卖房，毛女士心理是有些忐忑的。司法拍卖房有一个月的公告期。在网上看到房子时，已经离拍卖日期不远了，自己在萧山看房不便，毛女士特意委托了在桐庐的亲戚去实地看房，亲戚回来后说挺好的，毛女士这才打算下手。 好山好水，又有亲戚在，到时候老两口住的也舒心，这种好事情怎么能错过！ 毛女士和老公一商量，两人一拍即合，“必须马上买下来，志在必得！当下就交了5万元的保证金。” 司法拍卖房一般是一天的时间拍卖，早上10点钟持续到第二天早上10点钟，若是5分钟内有人竞价，则延长时间。 5月11号，毛女士看中的房子拍卖，不知道是不是这个房子太过于抢手，短短一天内房子价格从35万涨到了一百多万。 最后毛女士以108.1万的拍卖价格成交，当时在成交房小区内算是成交价格比较高的了。 成交后突然反悔 要求撤销拍卖 一般司法拍卖后一个星期内交足房款就行了。而毛女士在拍卖后两天内就交齐了尾款，诚意十足。结果桐庐法院正准备带着毛女士去办理转户手续的时候，毛女士却突然悔拍了，要求撤销拍卖。 短短两天内就悔拍，这到底是怎么回事呢？ 经手此案的桐庐县人民法院赖小强法官表示他也是第一次听到这种原因。“毛女士表示拍得该房屋是给公婆居住生活的，老人非常传统，注重房屋的吉凶。两位老人一去，听邻居说房子里面死过人，认为此住宅不太吉利，两老人不愿居住。” 毛女士有自己的疑问：为什么竞拍公告里面没写房里死过人？而且拍卖方也没告知过。 赖法官很无奈：“户主的自然死亡，这个不属于法院需要披露的内容呀！” 原来，这处房产的原拥有人是一对夫妻，丈夫办企业借了很多钱，而且患有癌症。去年1月份，夫妻俩正准备去杭州复诊，丈夫突然晕倒在厕所，紧急送往了桐庐县中医院。抢救一个小时宣告死亡，而后送往殡仪馆。这处房产因为牵涉债务纠纷，被桐庐县人民法院拍卖。 赖法官说：“生老病死是人之常情，户主的死亡是正常死亡，也没有在标的物内死亡。前期买受人有义务前往标的物现场查看，如果一旦选择竞买就视为对拍卖标的已知或未知的瑕疵的接受。故异议人应当承担拍卖风险。” 最后，法院裁定驳回了毛女士的异议。 毛女士虽然接受结果，但她的态度也很坚决——无论结果如何，这样的房子她是不会再要了，申请被驳回了，那宁可悔拍。 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。 最终，毛女士5万元的保证金不予退还。 六种情况才能撤销拍卖 买网拍房前你需要注意什么 记者咨询了浙江东鹰律师事务所的倪越卿律师，他告诉记者，对于用前户主死亡要求来申请撤销拍卖，这是不可能的。 首先，房屋原所有权人死亡并不是撤销司法拍卖的法定理由。因此毛女士通过该理由要求撤销司法拍卖理由不能成立。 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，发生以下6种情形时，当事人和利害关系人才能申请撤销司法拍卖：“文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实的；系统故障、数据错误致使拍卖结果错误的；竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通的；买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。” 另外，对于毛女士认为法院有披露户主是否在房中死亡的义务，倪律师表示，自然死亡不在法院披露信息内。“法院公示的信息，主要是拍卖产权、税费、房屋评估报告、房屋基本信息等内容。”
人民法院会有一些特别提示，包括拍卖财产已知瑕疵和权利负担。当房屋因有人非正常死亡导致在评估时会对房屋价值产生重大影响，导致变现困难时，评估机构在对房屋价值进行评估时会考虑降低评估价，并说明评估价值偏低的原因，法院一般也会在公告中予以说明。 “一般凶杀案才会算作是重大瑕疵，虽然法律没有在法院应该公布信息内，但一般法院会在公告中标识出来。” 倪律师告诉记者，最近几年，因为司法拍卖房的不限贷、操作简单，越来越多的人选择去购买司法拍卖房。但其实存在一定的风险，在他经手的案例中，最常见的是两种，“一种是破产清算拍卖的房子，产权归属复杂，会产生无法过户、税费很高、替户主交物业费等情况。还有一种是房屋腾退的问题。欠债抵押的房子，中途会有一些案外人主张权利，一旦成立了，买到手的房子也会无法过户。” 桐庐县人民法院和倪律师在此也提醒大家，购买司法拍卖房，首先应当仔细研读竞买公告和竞买须知。“一些初次买司法拍卖房的人，要把竞买公告研读透的。不懂问别人，也要把税费等专业问题琢磨到心理有数。”应当重点了解房屋对贷款的要求、过户税费的承担，以及是否有权利人提出异议等问题。 其次，如果竞买人对于房屋有其他的特殊要求的，“一定要自己去看房子，了解自己所关心在意的问题，比如户主的信息等等。”甚至委托律师、中介机构进行调查，以保证更加全面地了解房屋情况。“友情提醒，竞拍公告上会有法官电话，一定要打电话给法官了解情况，有任何问题，及时沟通。切记不要冲动加价和盲目购买。”
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