70岁的老人吴女士跟房山一家房产中介的员工王小姐签订委托卖房协议，约定三个月内以不低于120万的价格把房子卖出去。但约定期满之后，中介王小姐并未通知吴女士是否已把房子卖出，吴女士于是就把房子卖给了他人。但随后近90岁的老人刘先生突然把吴女士告上法庭，称吴女士一房二卖，要求吴女士赔偿24万元赔偿金。近日，房山法院对该案作出判决，法院经过调查确认老人刘先生并不想真正购买涉案房子，驳回刘老先生索赔的诉讼请求。二审法院经审理维持原判。 专家称，该中介做法不符合行业惯例。 老人莫名被诉“一房二卖” 刘先生起诉称，他通过某房产中介公司与吴女士签订《房屋订购协议》，合同约定吴女士的一处房屋出售给他，出售价格为120万元，他向银行申请贷款购买。合同签订当天他给付吴女士定金3万元，双方已办理房屋交割手续，后经他和中介公司多次催告，吴女士均不配合办理相关手续。刘先生要求法院判决解除双方签订的《房屋订购协议》，吴女士返还定金3万元并给付违约金24万元。 房山法院法官收到案件，打电话通知被告吴女士时，吴女士却十分震惊，称自己根本不认识原告刘先生，更没有把涉诉房子卖给他。 吴女士称，她在2016年5月与房山一家房产经纪公司的员工王小姐签订了一份委托卖房协议书，委托王小姐出售自己位于房山区的一处房产，出售价不低于120万元，约定卖房期限为三个月。但在约定期限届满后，王小姐并未告知吴女士与任何人签订卖房协议。因认为涉诉房屋没有卖出，吴女士将涉诉房屋卖给他人，并且办理了房屋过户手续。 随后，法官向吴女士出示了刘先生提交的《房屋订购协议》，吴女士看后表示自己没有见过这份协议。 中介买房人起诉类似案件多次 根据吴女士的讲述，法官感到此案可能事出有因，马上电话联系原告刘先生，但起诉状上的联系方式并不是刘先生本人，而是其委托律师。然而，法官在向律师了解情况时，发现其对本案细节事实并不了解，于是要求律师向刘先生转述问题。但刘先生在头脑清醒、身体健康的情况下，却拒不回答法官要求其律师转述的问题。 在法庭上，吴女士说，她从来不知道跟刘先生签订合同卖房一事。她与中介公司工作人员签订的独家代理协议约定的代理期限为三个月，但中介公司在约定时间内从未给她打过电话，原告刘先生也没有找过她，直到她拿到起诉书后才知道房子是卖给刘先生了。她认为，刘先生的行为与正常交易习惯明显不符。此外，吴女士称，她从未收取任何定金，也没有交付过房屋。 在庭审过程中，法官多次询问中介员工王小姐与刘先生是否认识，王小姐情绪异常激动，表示之前不认识刘先生，并多次打断庭审。经询问，法官了解到，刘先生的律师也是由王小姐出面委托的。 庭审中，法官通过律师要求刘先生参加庭审，但刘先生两次开庭却都没有参与，并向代理律师表示不愿到法院来，也拒绝向法院出示购房能力证明。 随后，法官在查询中国裁判文书网时发现，王小姐所在的中介公司和刘先生以同样的情况起诉的案件有数起，与本案情况非常相似。 法院判决房屋买卖合同无效 房山法院经过审理认为，在案件审理过程中，法院仅能确定刘先生在《房屋订购协议》、《房屋物业交割单》上签字，关于刘先生是否具有购买涉诉房屋的真实意思表示，刘先生没有提交其他证据予以证明，且其行为存在诸多疑点，购买房屋标的巨大，但刘先生没有看房的过程，委托中介公司工作人员全权办理却不出示授权委托手续；《房屋订购协议》约定不清楚且有互相矛盾之处，将所有费用负担加在吴女士身上，特别是补充条款，还有更换买房人姓名的约定。《房屋订购协议》签订后，刘先生没有支付吴女士定金，中介公司没有进行房源核验、购房人资格核验。 刘先生头脑清醒、身体健康，经法庭多次要求，却拒不参加庭审。明知自己年事已高可能无法办理贷款，却向代理律师表明能借来全款，经法庭责令逾期不提交购房能力证明。 房山法院经过审理确认，刘先生没有购买涉诉房屋的真实意思表示，他与吴女士之间的《房屋订购协议》不生效，判决驳回刘先生索赔的诉讼请求。 据了解，案件宣判后，刘先生由王小姐开车送到法院上诉，此时法官才第一次见到了刘先生本人。在二审中，刘先生承认了早就与王小姐认识。二中院二审维持一审的判决结果。 专家观点 中介做法不符合行业惯例 业内专家贝壳找房法务总监孙笑竹表示，目前的行业惯例都是三方签署，让买方和卖方都知道合同全部的条款和内容，中介对双方讲解合同、确定合同条款，是中介最典型的义务。一般来说，正常的房屋买卖合同是不可能在没有取得相关授权的情况下，先跟买方签署协议，然后再拿去跟卖方签署。 针对本案中，吴女士与中介公司所签署的“独家代理协议”是否合规？对此，孙笑竹表示，之所以会有“独家代理协议”这种情况，是因为中介方为了将房子售出，可能会投入大量的经济成本，比如广告支出、经纪人等，如果在中介服务过程中，买方或者卖方随便跳票，这个对中介行业损害比较大，因此“独家代理协议”是行业允许的。 但是根据行业惯例，独家代理只是让中介帮卖房者去寻找买房者，而不是中介可以替卖房人去卖房。即使在独家代理协议中有委托中介卖房的内容，根据惯例，如果出售房屋的价格达不到卖房人的要求，中介会把情况跟卖房人进行确认，而不是什么都不说。 孙笑竹表示，吴女士案件中出现的情况，应该引起普通卖房者的注意。在签署委托合同的时候，一定要把条款看清楚，看是委托找客户还是委托卖房，卖房人一定要把决定权留在自己手里。另外，正常的房屋买卖流程是买方、卖方、中介三方坐在一起，也就是业内说的三方透明约，“大家坐在一起，把合同条款说清楚，比如房子多少钱、什么时候交房、什么时候迁户口、如何贷款，需要把这些内容确定并且双方确认完条款之后，才能签字”。 孙笑竹也建议，无论买房还是卖房，在寻找中介的时候，一定要注意审查、核实中介公司的房屋经营资质、规模和信誉度。要查看中介公司的营业执照，看看是不是合法注册的公司，还要查询一下有没有中介行业的备案资格，这个在住建委网站等处都是可以查到的。“尤其需要注意的是，不要随便跟不了解的人签委托协议，不要在空白的条款上签字”。
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